Fiscalidad de inmuebles propiedad de sociedades o personas físicas

La fiscalidad de la adquisición y explotación de un bien inmueble es diferente según se realice a través de una sociedad o una persona física.

Impuesto sobre Sociedades e IRPF

Las principales diferencias en el tratamiento de las rentas y enajenaciones de bienes  inmuebles entre los impuestos de Sociedades e IRPF son las siguientes:

Enajenación. Las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles tributan en el Impuesto sobre Sociedades al 25%, tipo general del impuesto, mientras en el IRPF "normalmente" tributarán como rentas del ahorro a un tipo del 19% en ganancias hasta 6.000 euros, del 21% entre 6.000 euros y hasta 50.000 euros y del 23% a partir de 50.000 euros. En algunos casos, cabe la posibilidad de aplicar coeficientes reductores por ser bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

Presunción de rentas en el IRPF. Los inmuebles a disposición del propietario en el IPRF, excepto la vivienda habitual, generan unas rentas presuntas, a sumar al resto de rendimientos obtenidos, del 1,1% o 2%, de su valor catastral, dependiendo de si está o no revisado. En el Impuesto sobre Sociedades el mero hecho de tener un inmueble no genera renta alguna.

Reducción del rendimiento neto por arrendamiento de viviendas. En el IRPF, pero no en sociedades, existe una reducción del 60% del rendimiento neto generado por el arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas.

Tipo de gravamen. Los arrendamientos de inmuebles tributan en sociedades al 25%, tipo general del impuesto. En renta, calificados como rendimientos de capital inmobiliario, tributan al tipo medio de gravamen que puede llegar al 47%.

Vivienda habitual. La adquisición de una vivienda para uso propio no genera ningún tipo de renta en el IRPF, mientras que hacerlo mediante una sociedad implica que la operación sea calificada como vinculada, y se deba facturar un alquiler a precios de mercado al socio. Ingresos obtenidos. Los ingresos obtenidos por una sociedad en concepto de arrendamiento de inmuebles son propiedad de la misma. Si el socio quiere beneficiarse de ellos, deberá "sacarlos" de la entidad, lo que supondrá una nueva tributación.

Impuesto sobre el Patrimonio

Las sociedades no tributan por el Impuesto sobre el Patrimonio, que sólo graba a las personas físicas. Además, la vivienda habitual está exenta hasta un máximo de 300.000 euros.

Sin embargo, la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio (LIP) condiciona la aplicación de la exención de las participaciones de sociedades familiares, cumpliendo los requisitos mínimos de participación en el capital y de dirección efectiva remunerada de uno de los miembros del grupo familiar, a que la sociedad desarrolle una actividad económica en los términos de la Ley del IRPF, es decir, a que no se trate de una entidad de mera tenencia de bienes, cuya actividad principal sea la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario.

Según la citada LIP, se entenderá que una sociedad no realiza una auténtica actividad económica cuando, durante más de 90 días del ejercicio, aunque no sean consecutivos, más de la mitad del activo esté constituido por valores o no esté afecto a actividades económicas.

Impuesto de Sucesiones y donaciones

En las sociedades patrimoniales, al entenderse que no tienen actividad económica, no gozan de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y, consecuentemente, no tienen derecho a las bonificaciones previstas para la transmisión de sus participaciones de padres a hijos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Impuesto sobre el Valor Añadido

La compra de un inmueble no debe suponer "a priori" ningún tipo de ahorro para una sociedad frente a una persona física que tributa por IRPF. El IVA, si existiese, no sería deducible para un particular y tampoco habría de serlo por un elemento no afecto para una sociedad. Sin embargo, sí podría ser deducible en elementos considerados afectos a la actividad económica que generasen rendimientos a la entidad que permitiesen la repercusión de este impuesto.

Sociedad patrimonial y régimen general

La Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), introduce en su artículo 5.2 el concepto de entidad patrimonial: "se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica". Esto quiere decir que su actividad principal consiste en la gestión bienes y que no realizan ninguna actividad empresarial.

La propia ley aclara, en su art. 5.1, que en el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

La LIS no establece un régimen especial propio para este tipo de entidades. Se trata de una delimitación conceptual con el objetivo de modificar la tributación de la entidad. De aquí que, como desventajas de una sociedad patrimonial con respecto a otras sociedades, podemos destacar las siguientes:

a) No pueden aplicar la exención sobre dividendos y rentas derivadas de la transmisión de valores representativos de los fondos propios para evitar la doble imposición. El artículo 21.5 a) de la LIS señala que no será de aplicación dicha exención a la parte de las rentas derivadas de la transmisión de la participación en una sociedad que tenga la consideración de entidad patrimonial, que no se corresponda con un incremento neto de beneficios no distribuidos generados por la entidad participada durante el tiempo de tenencia de la participación.

b) Limitaciones a la compensación de bases imponibles negativas. El artículo 26.4 de la LIS, establece que no podrán ser objeto de compensación en los casos en los que medie la transmisión de participaciones de una entidad patrimonial y concurran las dos circunstancias siguientes:

  • Que la mayoría del capital social o de los derechos a participar en los resultados de la entidad hubiese sido adquirida, por una persona o entidad vinculada, con posterioridad a la conclusión del periodo impositivo al que corresponde la base imponible negativa.
  • Que las personas o entidades a que se refiere el párrafo anterior hubieran tenido una participación inferior al 25% en el momento de la conclusión del periodo impositivo al que corresponde la base imponible negativa.

c) No pueden aplicar el tipo de gravamen reducido. El artículo 29.1 de la LIS señala que no será aplicable a las entidades patrimoniales el tipo del 15% relativo a las sociedades de nueva creación.

d) No les resultan aplicables los incentivos fiscales del régimen especial para las entidades de reducida dimensión. El artículo 101.1 de la LIS señala que el régimen no será aplicable a las entidades patrimoniales.

e) No pueden acogerse al régimen especial de las entidades de tenencia de valores extranjeros. El artículo 107.1 de la LIS señala que el régimen no será aplicable a las entidades patrimoniales.

Régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Este régimen es opcional y se aplicará a las entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, aunque es compatible con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento.

Para poder aplicar este régimen especial las sociedades deben de cumplir los siguientes requisitos:

  • El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento igual o superior a 8.
  • Las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido.
  • Las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido.
  • En el caso de desarrollar actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55%:
    • de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, o, alternativamente
    • del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la bonificación.

La LIS prevé una bonificación del 85% a aplicar sobre la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Estas rentas se calcularán restando al ingreso íntegro obtenido, los gastos deducibles relacionados con dicho ingreso, y los gastos generales que correspondan proporcionalmente al referido ingreso.

¿Por qué constituir una sociedad patrimonial?

Desde el año 2015, en materia fiscal se han reducido los beneficios aplicables o endurecido los requisitos exigibles, para decidirse a adquirir o explotar un inmueble mediante una sociedad.

Sin embargo, existen motivos ajenos a la fiscalidad, y más relacionados con la seguridad jurídica, que pueden hacer conveniente actuar mediante la figura de una sociedad patrimonial. Recordemos la responsabilidad directa que atañe a las personas físicas que ejercen una actividad empresarial, y la limitada de los socios de entidades capitalistas. También existen otros motivos de tipo hereditario, buscando evitar conflictos con otros beneficiarios, y optando por gestionar acciones de sociedades antes que inmuebles pro-indivisos.

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